賃貸物件の鍵交換は義務？知っておくべき注意点と法律を解説

賃貸物件を借りる際に防犯のために鍵交換をする人が多いと思います。今回の記事では賃貸物件の鍵交換と、それに関わる法律について分かり易くご紹介していきます。

賃貸物件で鍵を交換する時はどんな時？

賃貸契約をした時

賃貸契約をした際に、以前入居していた人が管理会社に内緒で合鍵を作っていることがあります。合鍵を使って勝手に家の中に入られないためにも、入居時の鍵交換は必須です。今までの鍵が防犯性の低い鍵になっていることもあるので、防犯性の高い物に交換するようにしましょう。

鍵の紛失や破損をした時

鍵を紛失してしまったり、故障してしまった場合に鍵を交換します。鍵を紛失してしまった場合、スペアキーがあるから問題ないと思って同じ鍵を使い続けてしまう人もいますが、鍵に刻印されている番号盗み見られたり、現物を持っていかれてしまうと侵入窃盗犯に合鍵を作られてしまう可能性があります。特に落とした場所が分かっていない場合は早めに鍵を交換し防犯性を担保することが必要です。

ただし、賃貸物件の場合はあくまで所有権は大家さんが持っており、入居者はあくまで借りているだけになります。勝手に鍵を交換をして、悪質だと判断された場合は損害賠償などが発生する場合もあるので、事前に大家さんに相談をしておくことが大前提となります。

鍵交換の費用目安

よくある一般的なディスクシリンダーキーやピンシリンダーキーの場合、鍵交換費用の相場は10,000～20,000円ほどです。また、鍵くぼみがあってピッキングなどに強く、防犯性能が高いといわれるディンプルキーの場合、25,000～35,000円ほどです。鍵交換の費用が妥当かを確かめるために、入居する部屋の鍵の種類を不動産会社に聞いて確認しておきましょう。

そもそも賃貸物件の鍵交換は誰が費用をするべきなのか？

国土交通省が発表した原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、鍵交換費用を負担するのは大家さん側が妥当だとされています。

「入居者の入れ替わりによ る物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。」

参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

この資料は貸主と借主が部屋の原状回復や費用負担でトラブルにならないように公開されている資料になります。ただし、あくまでガイドラインとして公開しているため、法的拘束力はありません。賃貸契約書などに費用負担が誰かと特約が明記されている場合は、特約が優先されます。

賃貸契約をした時は誰が費用負担する？

賃貸物件に入居する際は、基本的には大家さんや管理会社の費用で鍵交換することが多いようです。ただし、契約時の特約などで交換費用は入居者が負担することになっている場合もあるので、契約書はよく確認し、必要であれば事前交渉も必要となります。

基本的に契約書を交わした場合は契約書通りの費用負担になるのですが、消費者契約法第１０条が適用になる場合は契約が無効となる場合があります。消費者契約法第１０条は、事業者と消費者の間には交渉力と情報に大きな格差があるため、この格差を是正して消費者を不当な契約から守るために作られた法律です。

消費者と事業者との間にある情報・交渉力の格差を背景として、当該契約条項により、任意規定によって消費者が本来有しているはずの利益を、信義則に反する程 度に両当事者の衡平を損なう形で侵害することを指す。

参照：消費者庁「消費者契約法第 10 条」

鍵の紛失や破損をした時

ガイドラインには「賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる」と記載があります。これは入居者の故意、不注意による紛失、破損の場合に入居者が修繕費用を負担するというものです。ただし、通常使用による経年劣化と考えられる場合は大家さんが負担してくれることが多いです。

こちらも契約書などで誰が負担するか特約が記載されている場合は、契約書が優先されることが多いので、契約書はきちんと確認しましょう。

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自分で鍵交換をする際に使える制度はある？

鍵交換の費用は、交換する製品によっても変わりますがお金が多くかかります。こういった場合に少しでも負担が少なく交換する方法をご紹介します。

賃貸契約時に交渉する

賃貸契約をする際に、入居時の鍵交換費用を負担してほしいと交渉することで、大家さん、もしくは管理会社が費用を負担してくれる場合があります。勿論断られることもあるのですが、試しに交渉をしてみると良いでしょう。

火災保険を使う

賃貸契約をする際に、火災保険へ加入するよう言われる場合があります。入居者が火事などを起こした際に、きちんと弁償できるようにしてもらう為に加入を勧められるのですが、この火災保険が火事だけでなく鍵交換にも使える場合があります。保険の内容にもよって変わりますが、鍵を盗難された場合や、住宅に不法侵入された場合は火災保険で鍵交換費用を全額、もしくは一部負担してもらえる事が多いです。もし鍵交換を検討している場合は、火災保険の対象範囲を一度確認すべきです。

まとめ

古来鍵を１本、大家さんや不動産管理会社が所有していること当たり前の時代がありました。最近では鍵交換をした際、全ての鍵を入居者に渡すことも多くなりました。

ガイドラインや過去の判例で鍵交換は大家さんが負担することが妥当とされていますが、実際には入居時の初期費用に含まれていることが商慣習にもなっています。鍵交換をしない場合に、どの程度リスク(防犯やセキュリティ)があるのかをきちんと理解し、費用とのバランスを鑑み、鍵交換を行うことがカギ楽としてもオススメです。

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